Desahucio y buena fe: claves de la STS 1590/2024 y cómo aplicarlas

Si estás en un desahucio por impago (o lo vas a iniciar), la STS 1590/2024 no es “teoría”: es una forma muy concreta de mirar el caso. El Tribunal Supremo pone el foco en la buena fe y en el deber de colaboración entre arrendador y arrendatario. Traducido: si el arrendador dificulta el pago (por ejemplo, no facilita una cuenta, no aclara consumos anómalos o genera obstáculos evitables), puede entrar en juego la mora accipiendi y eso cambia el desenlace del desahucio. En esta guía verás qué significa “buena fe” en un desahucio, qué documentos suelen decidir, y cómo plantearlo de forma práctica (demanda u oposición).

Respuesta rápida (en 60 segundos)

Escenario 1 (arrendador): si demandas por impago, te conviene probar requerimiento claro, cuenta/medio de pago disponible y recibos/consumos justificados.
Escenario 2 (arrendatario): si querías pagar y no pudiste por causa del arrendador, tu eje es: voluntad de pago + obstáculos imputables al arrendador + consignación (cuando proceda) + trazabilidad.
Escenario 3 (precario/ocupación sin renta): aquí la discusión suele ser título y posesión, pero la “buena fe” también pesa en la prueba y en las comunicaciones. Para pasos y prueba, ver: desahucio por precario: pasos y prueba.

Qué resuelve la STS 1590/2024 (y por qué importa)

La STS 1590/2024 (Sala Civil) analiza un desahucio por falta de pago en el que el Supremo termina dando la razón a la arrendataria, poniendo el acento en dos ideas:

Buena fe y deber de colaboración: el contrato no se ejecuta “a mala fe”. Si una parte pone trabas injustificadas al cumplimiento, eso tiene consecuencias.
Mora accipiendi: cuando el acreedor (en la práctica, el arrendador) dificulta o impide que el deudor (arrendatario) pueda pagar, el impago no se valora igual.

En el caso, el conflicto se agrava por consumos repercutidos (un recibo muy elevado) y por problemas prácticos de pago. El Supremo no se queda en la etiqueta “impago”: mira si hubo voluntad real de cumplir, si hubo obstáculos imputables y cómo se documentó todo. Idea práctica: si tu caso tiene “ruido” (recibos anómalos, medios de pago confusos, falta de cuenta, negativa a aclarar consumos), no lo trates como un impago plano. Es exactamente donde se juegan los asuntos.

Qué es “buena fe” en este contexto

En arrendamientos, “buena fe” significa, en términos útiles:

No sorprender: no generar un incumplimiento “fabricado” (por ejemplo, reclamando sin dar forma real de pago o sin aclarar partidas esenciales).
Colaborar mínimamente: facilitar un canal de pago operativo y una facturación comprensible cuando se repercuten gastos.
Actuar con coherencia: lo que pides por burofax/whatsapp/correo debe encajar con lo que luego alegas en juicio.

Si el arrendador exige el pago pero, a la vez, bloquea el pago (o lo hace irrazonablemente difícil), el debate se desplaza: no es solo “si se pagó”, sino si se pudo pagar con normalidad y si el arrendatario actuó diligentemente.

Qué pruebas sirven (y cuáles te hunden)

Documentos clave (arrendador)

Contrato y anexos (incluye sistema de pago pactado).
Requerimientos fehacientes (burofax) con detalle de conceptos, meses e importes.
Cuenta o medio de pago operativo (y acreditación de que se facilitó).
Recibos y consumos justificados (si repercutes agua/luz/otros, aporta factura/lecturas/criterio).

Documentos clave (arrendatario)

Prueba de voluntad de pago: mensajes pidiendo cuenta, correos solicitando aclaraciones, intentos de transferencia o pago.
Prueba del obstáculo: ausencia de cuenta, devoluciones injustificadas, cambios de criterio, partidas “anómalas” sin explicación.
Consignación (si procede y se hace correctamente): resguardos, fechas, importes y desglose.
Cronología de 1–2 páginas (fecha del requerimiento, respuesta, intentos, consignación, etc.).

Qué suele salir mal

Requerimientos “genéricos” sin desglose (luego cuesta sostenerlos en juicio).
Repercutir consumos altos sin soporte (factura/lectura) y pretender que el juez “lo compre”.
Arrendatario que dice “quería pagar”, pero no deja rastro (sin emails, sin burofax, sin consignación cuando era razonable hacerla).

Cómo se plantea demanda u oposición (guía práctica)

Si eres arrendador y vas a demandar

Ordena conceptos: renta vs. cantidades asimiladas (y consumos).
Requerimiento sólido: con desglose, plazo y advertencia clara.
Evita flancos de buena fe: facilita cuenta/medio de pago y responde por escrito si el inquilino pide aclaraciones razonables.
Prepara prueba: contrato, recibos, comunicaciones y facturas/lecturas.

Si eres arrendatario y te han demandado (o temes demanda)

No discutas por teléfono: deja rastro escrito (correo/burofax) pidiendo cuenta o aclaración de partidas.
Haz una cronología: breve, con fechas e importes.
Si hay obstáculo real de pago, documéntalo: “he intentado pagar, necesito cuenta / desglose”.
Valora consignación cuando sea el camino razonable para demostrar cumplimiento (según caso).

Si tu asunto es más bien de posesión sin contrato o cesión gratuita, el enfoque procesal cambia. Para un paso a paso específico, ver: desahucio por precario: pasos y prueba. Para conflictos típicos de alquiler (incluidos gastos), puede ayudarte este contexto: gastos del alquiler y conflictos típicos.

Errores típicos que te hacen perder

Arrendador: pedir resolución por impago mientras no facilitas un medio real de pago o no justificas partidas relevantes.
Arrendador: inflar la deuda con consumos sin soporte y sin responder a solicitudes razonables de aclaración.
Arrendatario: confiar en “ya lo explicaré en juicio” sin emails, burofax, justificantes o consignación.
Arrendatario: mezclar excusas con hechos; lo que funciona es cronología + documentos.

Cuándo merece abogado

Si hay consumos anómalos, discusión sobre medios de pago, posible mora accipiendi o necesitas construir una estrategia probatoria (consignación, comunicaciones, pericial simple de consumos), normalmente merece la pena intervenir pronto. En estos asuntos, el resultado suele depender más de lo que se puede probar que de “tener razón” en abstracto. Abogado de alquileres y desahucios: si quieres, reviso tu caso con cronología y documentación para definir la vía (demanda u oposición) y qué prueba necesitas desde ya.

Referencia: si quieres leer la sentencia completa, la tienes aquí: STS 1590/2024 (ECLI:ES:TS:2024:5887) – PDF.