STS 4790/2024: regulación del alquiler turístico en comunidades

¿Tu comunidad quiere frenar los pisos turísticos? La STS 4790/2024 (3 de octubre de 2024) es clave porque aclara qué margen tiene la comunidad para limitar e incluso prohibir la actividad de alquiler turístico en un edificio sometido a propiedad horizontal, y con qué mayorías.

ACTUALIZACIÓN NORMATIVA (2025): desde 2025 hay cambios relevantes en propiedad horizontal sobre viviendas de uso turístico. Te lo explico paso a paso aquí: cómo prohibir o limitar pisos turísticos paso a paso.

Qué resuelve la STS 4790/2024 y por qué importa

El problema era práctico: muchas comunidades querían restringir el alquiler turístico por conflictos de convivencia (ruidos, uso intensivo de ascensores, entradas y salidas constantes, seguridad, etc.), pero existía discusión sobre si el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permitía solo “limitar o condicionar” o también “prohibir” con la mayoría de tres quintos. La sentencia es relevante porque cierra la controversia interpretativa y da una guía útil para comunidades, administradores y propietarios: el acuerdo comunitario puede ser válido si se encaja bien en el marco del artículo 17.12 LPH y se cumplen mayorías y formalidades.

Qué acuerdos suelen ser válidos (y cuáles dan problemas)

Acuerdos que suelen funcionar mejor

• Prohibición o restricción clara de la actividad turística (definida de forma comprensible) con referencia al régimen de “vivienda de uso turístico” y al acuerdo adoptado.
• Condiciones objetivas (por ejemplo, requisitos internos de convivencia y uso de elementos comunes) siempre que sean razonables y no arbitrarias.
• Medidas de gestión (por ejemplo, controles de acceso si son técnicamente y jurídicamente viables) cuando están bien justificadas.

Acuerdos que suelen acabar en pleito

• Orden del día ambiguo (“tratar el tema de pisos turísticos”) y luego se aprueba una prohibición total: esto es un clásico de impugnación.
• Definiciones confusas (mezclar alquiler de temporada, alquiler vacacional, hospedaje, habitaciones, etc.) sin delimitar qué se está votando.
• Falta de coherencia entre lo aprobado y lo que dice el acta (o el acta no refleja bien el resultado y la mayoría).

Mayorías y formalidades: lo que tienes que mirar antes de votar

En propiedad horizontal, el detalle de cómo se vota importa tanto como el fondo. Antes de plantear el acuerdo, revisa:

• Convocatoria: que el punto esté en el orden del día con una redacción que anticipe el resultado (“adopción de acuerdo para limitar/prohibir X actividad”).
• Mayoría exigible: identifica si estás en el supuesto del artículo 17.12 LPH (viviendas de uso turístico) y aplica la mayoría cualificada cuando corresponda.
• Acta: debe recoger el texto del acuerdo, el resultado de votación y, si procede, el cómputo por cuotas/propietarios.
• Notificaciones: comunica el acuerdo de forma correcta; reduce el riesgo de nulidades “por forma”.

Cómo llevarlo a junta (modelo práctico de enfoque)

Si quieres reducir riesgos, no improvises. El patrón que mejor funciona es este:

1) Redacción del punto del orden del día

• Evita: “Pisos turísticos”.
• Mejor: “Propuesta de acuerdo comunitario sobre viviendas de uso turístico: limitación/prohibición de la actividad y medidas de aplicación”.

2) Texto del acuerdo (qué debe incluir)

• Objeto: qué actividad se limita/prohíbe (definición clara, sin mezclar categorías).
• Alcance: desde cuándo, a quién aplica, y qué se considera incumplimiento.
• Justificación breve: convivencia, uso intensivo de elementos comunes, seguridad, etc. (sin convertir el acta en un ensayo, pero dejando “huella” razonable).
• Plan de ejecución: notificación, requerimientos, y acciones posteriores si hay incumplimiento.

3) Acta y ejecución

• Acta sólida: texto literal del acuerdo + resultado de votación + mayorías.
• Después: comunicación a propietarios, y si hay actividad contraria al acuerdo, requerimiento formal y estrategia de respuesta.

Cómo impugnar o defender un acuerdo sobre pisos turísticos

En la práctica, los pleitos suelen girar en torno a tres ejes:

• Forma: convocatoria, orden del día, acta, cómputo de mayorías.
• Encaje legal: si el acuerdo se apoya correctamente en el régimen aplicable (y si se pretende “prohibir” cuando en realidad el acuerdo es otra cosa).
• Proporcionalidad/razonabilidad: si la medida es coherente con la finalidad (convivencia y uso residencial) y no es arbitraria.

Si estás en uno u otro lado, lo más eficiente suele ser preparar expediente: convocatoria, acta, comunicaciones, evidencias de conflicto (si existen) y una línea argumental limpia.

Checklist para administrador y comunidad

Esta lista te sirve para “pasar la ITV” del acuerdo antes de aprobarlo (o para detectar puntos débiles si vas a impugnar/defender):

Elemento	Qué revisar
Orden del día	Punto explícito: limitación/prohibición + medidas de aplicación (sin ambigüedades).
Mayoría	Cómputo correcto (propietarios y cuotas cuando proceda), y constancia en acta.
Definición	Qué se entiende por vivienda de uso turístico / actividad afectada (sin mezclar conceptos).
Texto del acuerdo	Objeto, alcance, fecha de efectos, plan de comunicación y actuación ante incumplimientos.
Acta	Literal del acuerdo + votación + mayorías + anexos (si los hay).
Pruebas	Incidencias, quejas, comunicaciones, informes, partes, etc. (si se justifica por convivencia/seguridad).

Dos enlaces útiles si estás gestionando el problema

• Cómo prohibir o limitar pisos turísticos paso a paso (guía operativa y actualizada).
• Gastos en alquiler: IBI y tasa de basuras (si además estás revisando repercusiones económicas en arrendamientos).

Conclusión

La STS 4790/2024 es importante porque da soporte claro a la capacidad de la comunidad para ordenar el uso turístico en el edificio con mayorías cualificadas, pero el resultado real depende de lo que casi siempre decide estos casos: convocatoria, orden del día, redacción del acuerdo, acta y ejecución. Si el acuerdo está bien planteado, reduces litigiosidad. Si está mal planteado, el conflicto suele venir “de fábrica”.