¿Quién paga el IBI y la tasa de basuras en un alquiler? La respuesta depende casi siempre de una idea:
si hay pacto expreso y por escrito en el contrato. Si no lo hay, lo normal es que esos conceptos no puedan cargarse al inquilino como “extra”.
Además, el Tribunal Supremo ha fijado un criterio práctico muy relevante:
cuando el IBI y la tasa de basuras están individualizados para la vivienda arrendada, no hace falta que el contrato diga el importe anual exacto para que puedan repercutirse; basta con que el pacto exista por escrito y el tributo esté individualizado. (STS 5076/2025, de 17/11/2025).
En 30 segundos: regla, excepciones y qué mirar en tu contrato
| Lo que dice el contrato |
Resultado más habitual |
Qué deberías pedir / comprobar |
| Cláusula clara: “El arrendatario asume el IBI” / “asume la tasa de basuras” |
Puede repercutirse (si el tributo está individualizado para la vivienda) |
Recibos / liquidaciones del año; que corresponda a esa vivienda (referencia catastral / dirección). |
| No dice nada de IBI/basura |
En principio no (no debería cobrarse como extra) |
Solicita explicación por escrito; revisa si lo están metiendo “camuflado” como gasto genérico. |
| Pacto ambiguo: “gastos e impuestos” sin concretar cuáles |
Zona de conflicto (riesgo de disputa) |
Pide aclaración y soporte documental; si hay cobro, reclama dejando constancia de que no aceptas la repercusión. |
| Gastos generales del edificio “no individualizables” (por ejemplo, comunidad global) y se pacta su repercusión |
Puede exigirse, pero con requisitos formales |
Que el contrato deje fijado el importe anual a la fecha del contrato (clave del artículo 20 LAU para ciertos gastos generales). |
Regla general en alquiler: qué permite el artículo 20 LAU
El artículo 20 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos permite que las partes pacten que ciertos gastos (servicios, suministros, tributos, cargas y responsabilidades) sean a cargo del arrendatario,
pero exige pacto expreso y por escrito. En determinados supuestos de
gastos generales “no susceptibles de individualización”, la LAU añade un requisito relevante: que se determine
“el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato”.
Traducción práctica: una cosa son los gastos del edificio que se reparten por cuotas o superficie (los “generales”), y otra cosa son importes asignados de forma precisa a una vivienda concreta (los “individualizados”).
Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre IBI y tasa de basuras
La
STS 5076/2025 (ECLI:ES:TS:2025:5076) resuelve un pleito en el que se ejercitó una acción de
desahucio por falta de pago basada, precisamente, en el impago del IBI y la tasa de recogida de basuras repercutidos al arrendatario.
La idea central de la sentencia es esta:
- Si IBI y tasa de basuras recaen de forma individualizada sobre la vivienda arrendada, no estamos ante el supuesto de “gastos generales no individualizables” que obliga a fijar el importe anual en el contrato.
- Por tanto, si el contrato prevé expresamente (por escrito) que el arrendatario asume esos tributos, el pacto puede ser válido aunque no se haya cuantificado el importe anual en la cláusula.
Esto tiene un efecto directo en la práctica:
una cláusula bien escrita puede bastar (siempre con soporte documental de los recibos y de que corresponden a esa vivienda).
Qué exige el contrato para repercutir IBI y basura sin problemas
Para minimizar conflictos, en la cláusula de gastos conviene que aparezca:
- Identificación clara del concepto: “IBI” y “tasa de recogida de basuras / residuos”.
- Repercusión por escrito (evita “se hablará” o acuerdos verbales).
- Modo de pago: pago anual contra recibo / prorrateo mensual, y cómo se justifica (copia del recibo).
- Separación entre tributos individualizados (IBI/basura) y gastos generales del edificio (comunidad), para no mezclar regímenes distintos.
Si quieres que revisemos tu contrato y el riesgo real de la cláusula (o reclamar importes), aquí tienes:
revisión de contrato de alquiler y reclamación de gastos.
Prueba y recibos: qué debes pedir y guardar
Si te están repercutiendo IBI y/o basura, pide y conserva:
- Recibo anual del IBI (o documento equivalente) y su identificación: inmueble, ejercicio, sujeto, referencia/domicilio.
- Liquidación o recibo de la tasa de basuras/residuos (ejercicio y vivienda).
- Comunicación escrita del arrendador donde solicita el pago (email, WhatsApp, burofax).
- El contrato y, si hay, anexos o novaciones.
Consejo: si el casero te pasa un número “redondo” sin recibo, pide soporte. En conflictos reales, el papel (recibos) decide.
Casos frecuentes (y cómo suelen resolverse)
1) El contrato dice “el inquilino paga el IBI”, pero no hay cuantía
Si el IBI está
individualizado para esa vivienda y el pacto es
expreso y por escrito, el hecho de no incluir la cifra anual no invalida por sí solo la repercusión. Aun así, el arrendador debe justificar el importe con el recibo.
2) El contrato no menciona IBI ni basura, pero el casero te lo carga
Normalmente, aquí el punto de partida es favorable al arrendatario: sin pacto expreso, hay base para reclamar devolución/compensación (con matices según documentación y conducta de las partes).
3) Pacto genérico: “impuestos y gastos del inmueble”
Suele ser el peor escenario, porque abre discusión sobre qué incluye y qué no. Si el casero pretende repercutir, exige aclaración por escrito y recibos; si hay conflicto, conviene reclamar dejando constancia de tu posición desde el primer cobro.
Cómo reclamar si te cobran mal (pasos prácticos)
Si eres arrendatario y te están cobrando IBI/basura sin base clara, una secuencia razonable es:
- Revisión rápida del contrato: ¿existe cláusula expresa? ¿es clara o ambigua?
- Solicitud por escrito de recibos y fundamento: “remítame el recibo del IBI/tasa y la cláusula contractual en la que se apoya”.
- Reclamación formal: pide devolución de importes o compensación en próximas mensualidades, con desglose por años.
- Si no hay acuerdo: valora burofax y estrategia procesal (según cuantía, prueba y riesgos).
Si el conflicto se enmarca en una relación más tensa (impagos, requerimientos, resolución), te puede interesar este enfoque de jurisprudencia reciente en alquiler y conflictos:
conflictos de alquiler y desahucio: jurisprudencia reciente.
¿Puede haber desahucio por no pagar IBI o basura si se pactó?
Si el pacto de repercusión es válido y el arrendatario deja de pagar, ese impago puede tener consecuencias serias. La LAU contempla la resolución por
falta de pago (renta y conceptos asimilados en ciertos supuestos), y la STS 5076/2025 parte de un caso en que se ejercitó acción de desahucio vinculada al impago de IBI y tasa de basuras pactados.
Recomendaciones rápidas para contratos (arrendador / arrendatario)
- Arrendador: cláusula clara y separada; recibos anuales; si prorrateas, explica el cálculo.
- Arrendatario: antes de firmar, pide que se aclare qué gastos se repercuten y cómo; guarda todo por escrito.
Si además estás tratando temas de comunidad o uso turístico (porque a veces se mezclan “gastos” y conflictos de edificio), aquí tienes una guía relacionada:
piso turístico: acuerdos de comunidad.
Conclusión
IBI y tasa de basuras en alquiler: quién paga se decide en el contrato. Si hay pacto expreso y por escrito, y los tributos están individualizados para la vivienda, el Tribunal Supremo ha confirmado que
no es obligatorio que la cláusula recoja el importe anual exacto para que pueda exigirse (STS 5076/2025). Si no hay pacto claro, lo normal es que el cobro sea discutible y convenga reclamar con prueba (contrato + recibos + comunicaciones).
