DGT: la subcontratación no siempre equivale a empleado propio

Conclusión en 5 líneas (V2236-24)

La DGT concluye que, en el caso analizado (9 viviendas y ~70.000 € de ingresos), la subcontratación de una empresa gestora no sustituye el requisito legal de tener al menos un empleado a jornada completa para considerar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades. En consecuencia, la entidad se trata como gestión patrimonial (no actividad económica) a estos efectos, con impacto directo en cómo se califica la entidad y cómo se analizan determinados regímenes y requisitos ligados a “actividad económica”. La idea práctica es simple: si quieres “actividad económica” en arrendamiento inmobiliario, la subcontrata no te salva por sí sola, salvo que el volumen/estructura haga defendible una organización empresarial real y, aun así, el criterio es restrictivo.

A quién afecta (y por qué importa)

Este criterio interesa especialmente a:

Sociedades patrimoniales que arriendan viviendas/locales y externalizan la gestión (cobros, incidencias, contratos, mantenimiento).
Family offices y estructuras con socios no residentes que operan en España con cartera de inmuebles.
Empresas que quieren sostener que su arrendamiento es “actividad económica” sin plantilla propia.

Importa porque la calificación de “actividad económica” en el Impuesto sobre Sociedades tiene efectos prácticos en análisis fiscales y societarios, y porque la DGT suele exigir cumplimiento formal del requisito de personal con criterios estrictos.

Hechos de la consulta (lo relevante)

La consulta vinculante V2236-24 parte, en síntesis, de una entidad dedicada al arrendamiento de inmuebles (9 viviendas) con una cifra de negocios aproximada de 70.000 € anuales, cuya gestión se realiza mediante contrato de asesoría y gestión con una empresa especializada. La cuestión de fondo es si esa externalización permite considerar que existe ordenación de medios suficiente como para hablar de actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades, pese a no tener un empleado propio a jornada completa.

Marco normativo: qué exige la Ley 27/2014 y dónde está el “nudo”

El análisis se apoya en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, la “LIS”), que define:

Actividad económica: ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en el mercado.
Regla específica en arrendamiento de inmuebles: para que el arrendamiento tenga la consideración de actividad económica, se requiere, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

El punto conflictivo es si una empresa externa que gestiona los inmuebles puede equivaler a ese “recurso humano” propio exigido por la LIS. En V2236-24, la DGT responde que no en el caso concreto.

Criterio de la DGT en V2236-24

La DGT razona, en lo esencial, en dos planos:

Plano formal (regla de personal): si no hay un empleado propio a jornada completa, no se cumple el requisito que la LIS exige específicamente para arrendamiento.
Plano material (proporcionalidad y entidad real de la organización): la externalización puede existir en la realidad económica, pero no basta por sí sola para transformar una tenencia/gestión patrimonial en una actividad económica si el volumen y complejidad no justifican una estructura empresarial.

Con esos mimbres, concluye que, con 9 inmuebles y ~70.000 € de ingresos, la subcontratación no “sustituye” el requisito del empleado a jornada completa y, por tanto, no hay actividad económica a estos efectos.

Cómo aplicarlo a tu caso (checklist práctico)

Antes de asumir que “hay actividad económica” por tener una gestoría o una empresa de gestión, revisa esto:

Plantilla propia: ¿existe al menos un empleado con contrato laboral y jornada completa dedicado a la gestión del arrendamiento?
Volumen y complejidad: número de inmuebles, dispersión geográfica, rotación, incidencias, necesidad real de estructura continua.
Qué hace exactamente la subcontrata: ¿es mera administración de cobros/contratos o gestión integral con equipo asignado, KPIs, control de proveedores, atención 24/7, etc.?
Quién toma decisiones: si la sociedad solo firma y cobra, y todo lo demás lo hace el tercero, la DGT tiende a verlo como outsourcing de una gestión patrimonial.
Prueba: si mañana tienes que sostener que hay organización empresarial real, ¿qué documentos lo acreditan?

Regla de prudencia: si el objetivo es defender “actividad económica” en arrendamiento de inmuebles, el escenario más robusto sigue siendo cumplir el requisito del empleado y documentar una operativa empresarial real (procedimientos, control, recursos, decisiones).

Documentación recomendada (lo que conviene tener ordenado)

Si quieres minimizar riesgos y tener un expediente defendible, prepara:

Contratos de arrendamiento (y sus anexos) con trazabilidad de altas/bajas, renovaciones y comunicaciones con inquilinos.
Contrato de gestión/asesoría con la empresa subcontratada (alcance real, servicios, equipo asignado, SLA, reportes, incidencias).
Registros de actividad: incidencias, partes de trabajo, tickets, mantenimiento, gestión de impagos, reclamaciones.
Facturación y contabilidad: ingresos por inmueble, gastos por inmueble, proveedores, seguros, reparaciones.
Organización interna: aunque se externalice, evidencia de dirección/ordenación (políticas internas, autorizaciones, decisiones, supervisión).

Riesgos frecuentes (errores típicos)

Confiar en que la subcontrata “equivale” al empleado sin analizar el caso y el criterio restrictivo de la DGT.
Volumen bajo (pocos inmuebles / ingresos moderados) con gestión externalizada: suele encajar en “patrimonial”.
Contrato de gestión genérico (sin detalle de funciones, dedicación, informes, trazabilidad) que no prueba organización empresarial real.
Ausencia de prueba: no hay evidencias de control, decisión, procedimientos o dirección efectiva por la sociedad.

Ejemplos orientativos (para entender la lógica)

Ejemplo A: cartera grande y gestión compleja

Sociedad con 25 inmuebles en distintas ciudades, elevada rotación, múltiples incidencias y un sistema de reporting mensual. Externaliza parte de la gestión, pero tiene estructura interna y, además, cumple el requisito del empleado a jornada completa. En este escenario, suele ser más defendible la “actividad económica”.

Ejemplo B: pocos inmuebles y gestión simple

Sociedad con 3–10 viviendas en la misma zona, contratos estables y pocas incidencias. Externaliza cobros y contrato a una gestoría. Sin empleado propio a jornada completa. Este patrón es el que la DGT tiende a calificar como gestión patrimonial, y es coherente con el sentido de V2236-24.

Enlazado interno recomendado

Si quieres ampliar o necesitas ayuda práctica:

Cierre práctico

La enseñanza de V2236-24 es que, en arrendamiento inmobiliario, la DGT suele exigir el cumplimiento del requisito formal de personal y no acepta automáticamente la subcontratación como equivalente, sobre todo cuando el volumen del negocio es moderado. Si tu caso está “en el límite” (cartera media, gestión externalizada intensa, estructura operativa real), conviene revisar la estrategia, reforzar documentación y, si procede, adaptar la organización para reducir riesgo.