La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª, núm. 1637/2025, recurso 9557/2024, de 17 de noviembre de 2025 (ROJ: STS 5076/2025; ECLI:ES:TS:2025:5076), dictada con ponencia de la Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán, fija un criterio muy relevante en arrendamientos de vivienda: la repercusión al arrendatario del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y de la tasa municipal de recogida de basuras no exige que el contrato determine su importe anual cuando se trata de tributos individualizados para la vivienda. Puedes consultar la resolución en este PDF.
Ideas clave
- El requisito de "importe anual a la fecha del contrato" opera para gastos generales no individualizados del edificio, no para tributos individualizados de la vivienda.
- IBI y tasa de basuras pueden repercutirse si existe pacto expreso y por escrito, aunque el contrato no cuantifique el importe anual.
- El concepto de "inmueble" del artículo 20.1 LAU se refiere al edificio, no a la vivienda aislada.
- La finalidad del artículo 20.1 y 20.2 LAU es evitar incrementos indirectos de renta vía gastos generales no individualizados.
- El impago de esos tributos, si fueron válidamente repercutidos, puede sustentar la acción de desahucio por falta de pago.
Hechos del caso y recorrido procesal
El litigio parte de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 19 de noviembre de 2020. En la cláusula de gastos se establecía expresamente que el IBI y la tasa de basuras serían de cuenta de los arrendatarios. Estos abonaron ambos conceptos correspondientes a 2021, pero dejaron de pagarlos en 2022 tras ser requeridos, alegando que la cláusula era nula porque el contrato no especificaba el importe anual de los tributos.
En primera instancia se desestimó la demanda al entenderse que, para la validez del pacto, el artículo 20.1 de la LAU exigiría fijar en el contrato el importe anual a la fecha de su formalización. La Audiencia Provincial revocó dicho criterio: consideró que IBI y tasa de basuras recaían de forma individualizada sobre la vivienda y, por ello, quedaban fuera de la exigencia propia de los gastos no susceptibles de individualización. Frente a esta sentencia, los arrendatarios interpusieron recurso de casación, que fue desestimado.
Marco normativo: qué regula el artículo 20 LAU y por qué importa
El Tribunal Supremo enmarca la discusión en el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la "LAU"), en la redacción vigente cuando se celebró el contrato (anterior a la reforma de 2023 en esta materia).
La clave está en distinguir: (i) los gastos generales del edificio y otros conceptos no individualizados, cuyo reparto exige criterios como cuota de participación o superficie, y (ii) los gastos o conceptos asignados de manera precisa a la vivienda arrendada. Solo en el primer bloque tiene sentido exigir que el contrato determine el importe anual a la fecha del contrato, porque se trata de partidas que pueden alterarse y servir, de hecho, para encubrir incrementos en lo que el arrendatario paga de forma periódica.
Doctrina del Tribunal Supremo: "susceptible de individualización" no es solo lo que se mide con contador
La sentencia aclara que lo "susceptible de individualización" no se limita a consumos medidos por contadores, sino que incluye todo aquello que queda asignado de forma precisa a la vivienda. En cambio, lo “no susceptible de individualización” comprende los gastos generales del edificio que, por su propia naturaleza, requieren una regla de reparto (cuota o superficie) y no pueden atribuirse directamente a una vivienda concreta.
Para sostener esta lectura, la Sala conecta el artículo 20.1 LAU con la lógica de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: los "gastos generales" se predican del edificio como unidad, y el artículo 20.1 LAU, al hablar de "inmueble", se refiere precisamente al edificio en el que se ubica la vivienda. Por eso, los criterios de cuota de participación o superficie encajan con gastos comunes, no con tributos ya asignados por la Administración a una finca concreta.
Aplicación al IBI y a la tasa de basuras: por qué quedan fuera de la exigencia de "importe anual"
Con base en esa distinción, el Tribunal Supremo concluye que el IBI y la tasa de basuras, cuando están individualizados para la vivienda, no se integran en el supuesto del artículo 20.1 LAU que exige determinar el importe anual a la fecha del contrato. En estos casos, el elemento decisivo es la existencia de un pacto expreso y por escrito.
La resolución apoya además su razonamiento en la normativa local: el IBI recae sobre quien ostente la titularidad del derecho constitutivo del hecho imponible, sin perjuicio de que pueda repercutirse la carga conforme a derecho común, y en la tasa por recogida de residuos el sujeto pasivo se vincula al beneficiario del servicio, previéndose también la posibilidad de repercusión al ocupante a través del propietario como sustituto. La sentencia cita, a estos efectos, los artículos 61 y 63 y los artículos 20.4.s) y 23 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
En el caso concreto, constaba un pacto expreso y los importes anuales estaban individualizados para la vivienda (de hecho, los arrendatarios los pagaron el primer año). Con ese presupuesto, la Sala declara que no era necesario que el contrato fijara el importe anual a la fecha de su firma para que el arrendador pudiera exigir su pago.
Consecuencias prácticas: contratos y litigios por impago
La sentencia aporta seguridad jurídica en dos frentes. Primero, en la redacción contractual: cuando se repercuten tributos individualizados (como IBI y tasa de basuras asignados a la vivienda), la cláusula no queda expuesta a nulidad por el solo hecho de omitir el importe anual, siempre que el pacto sea expreso y por escrito.
Segundo, en la estrategia procesal: si existe pacto válido y el arrendatario deja de pagar esos conceptos, el arrendador dispone de una base sólida para ejercitar acciones por falta de pago y acumular, en su caso, reclamación de cantidades, al amparo del artículo 27 LAU.
En materia de costas del recurso de casación, la Sala impone las de la casación conforme al artículo 398.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y acuerda la pérdida del depósito de acuerdo con la disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
Recomendaciones de redacción contractual
- Incluir un pacto expreso y por escrito de repercusión del IBI y de la tasa de basuras, identificando el concepto con claridad (por ejemplo, "IBI" y "tasa de recogida de basuras").
- Evitar mezclar en la misma frase tributos individualizados con gastos comunes del edificio, especialmente si se pretende repercutir también comunidad, seguros u otros gastos generales.
- Cuando se pretendan repercutir gastos generales no individualizados del edificio, prever de forma específica la determinación del importe anual a la fecha del contrato para reducir riesgo de controversia.
Ejemplos prácticos de aplicación
1. Pacto expreso de repercusión de IBI y tasa de basuras sin cuantía anual en el contrato
Situación: una arrendadora y un arrendatario suscriben en 2021 un contrato en el que se pacta que el arrendatario asumirá el IBI y la tasa de basuras, ambos individualizados por la Administración para la vivienda. El arrendatario deja de pagarlos en 2023 alegando que el contrato no indica el importe anual.
Aplicación: conforme a la STS 5076/2025, al tratarse de tributos individualizados, no era necesario fijar su importe anual en el contrato. El pacto es válido y el arrendador puede exigir su pago.
2. Impago parcial y desahucio con acumulación de reclamación de cantidad
Situación: el arrendatario paga el IBI pero no la tasa de basuras de 2022 y 2023. El contrato contiene un pacto expreso de repercusión. La arrendadora interpone demanda interesando el desahucio por falta de pago y acumulando la reclamación de cantidades.
Aplicación: según la STS 5076/2025, la acción es viable si los importes están individualizados para la vivienda y el pacto es expreso. La falta de fijación del importe anual no invalida la repercusión en estos tributos y el impago puede activar la resolución del contrato conforme al artículo 27 LAU.
