En España, más de 15.000 procedimientos de desahucio por precario se tramitan anualmente en nuestros tribunales, una cifra que refleja la creciente importancia de esta figura jurídica en el contexto actual. Detrás de cada uno de estos casos encontramos historias que van desde conflictos familiares por el uso de segundas residencias hasta situaciones derivadas de la crisis habitacional, pasando por complejas disputas sobre la naturaleza jurídica de ocupaciones aparentemente consentidas.
El precario, lejos de ser una mera reliquia del derecho romano, se ha convertido en una herramienta jurídica fundamental para abordar los desafíos contemporáneos en materia de posesión inmobiliaria. Su aplicación práctica abarca desde el ámbito residencial hasta el comercial, planteando interrogantes que han obligado a nuestros tribunales a desarrollar una rica y matizada jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sec. 1ª, núm. 545/2014, rec. 2181/2012 de 1 de octubre de 2014 (STS 3751/2014 - ECLI:ES:TS:2014:3751), que puedes descargar aquí, marcó un antes y un después en la interpretación de esta figura al establecer que el precario no solo comprende la ocupación sin título, sino también aquellos casos donde un título inicialmente válido ha perdido su eficacia. Así, la referida Sentencia establece:
Se define el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" y que "el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una
cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga ...".
Concepto de precario en Derecho Civil
El precario es una figura jurídica que se define, en términos generales, como la situación en la que una persona ocupa o utiliza un bien, normalmente un inmueble, sin contar con un título jurídico que ampare su posesión o uso. Esta ocupación puede derivarse de una mera tolerancia del propietario o titular legítimo, o bien de una situación de hecho en la que no existe ningún consentimiento ni relación jurídica entre las partes.
Concepto y naturaleza jurídica del precario
La figura del precario hunde sus raíces en el derecho romano, donde surgió como una concesión graciosa y revocable del uso de un bien. En el derecho moderno, esta institución ha evolucionado considerablemente, adaptándose a las necesidades de una sociedad cada vez más compleja. Para comprender su verdadero alcance, debemos partir de la doctrina jurisprudencial que ha ido perfilando sus contornos, especialmente a través de sentencias como la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sec. 1ª, núm. 110/2013, rec. 1487/2010 de 28 de febrero de 2013 (Roj: STS 792/2013 - ECLI:ES:TS:2013:792 ), la cual puedes descargar en este enlace, que establece los elementos definitorios del precario en nuestro ordenamiento jurídico.
El Tribunal Supremo ha consolidado una interpretación amplia del precario, superando la concepción tradicional que lo limitaba a la mera tolerancia del propietario. Así, en la actualidad, el precario engloba toda situación posesoria que se ejerce sin título o cuando el invocado ha perdido su validez. Esta construcción jurisprudencial permite dar respuesta a situaciones tan diversas como la ocupación de inmuebles tras la ruptura de relaciones familiares o el uso de locales comerciales una vez extinguido el título que legitimaba su ocupación.
Elementos constitutivos del precario
Para identificar correctamente una situación de precario, es necesario analizar la concurrencia de tres elementos fundamentales:
- La posesión material del bien inmueble: el precario presupone una situación posesoria de hecho, que se materializa en el uso o disfrute efectivo del inmueble. Esta posesión debe ser actual y real, no bastando las meras expectativas de uso.
- La ausencia o pérdida de título: este elemento puede manifestarse de dos formas. En primer lugar, cuando nunca existió título que justificara la posesión, como ocurre en los casos de ocupación por mera tolerancia. En segundo lugar, cuando un título inicialmente válido ha perdido su eficacia, situación frecuente en las crisis matrimoniales donde el cónyuge no propietario permanece en la vivienda tras el divorcio sin atribución del uso por el juez.
- La falta de contraprestación: la gratuidad es una característica esencial del precario que lo distingue de otras figuras afines. Sin embargo, como ha señalado el Tribunal Supremo en su sentencia de 29 de junio de 2012, la existencia de pagos esporádicos o el abono de gastos ordinarios no desvirtúa necesariamente la naturaleza precaria de la ocupación.
Modalidades contemporáneas del precario
La práctica jurídica nos permite identificar tres grandes categorías de precario en la actualidad:
- Precario familiar: surge habitualmente en el contexto de relaciones familiares, donde la posesión se fundamenta en vínculos afectivos o de parentesco. Un ejemplo paradigmático es el uso de la vivienda propiedad de los padres por parte de los hijos mayores de edad sin título específico que lo ampare. La jurisprudencia ha sido especialmente prolija en esta materia, estableciendo criterios para distinguir entre la mera tolerancia familiar y la existencia de un verdadero comodato.
- Precario post-contractual: se produce cuando, extinguida la relación contractual que legitimaba la posesión, el ocupante permanece en el inmueble. El Tribunal Supremo ha clarificado que la extinción del título convierte automáticamente al antiguo titular en precarista, como ocurre, por ejemplo, cuando el arrendatario permanece en el inmueble tras la resolución del contrato.
- Precario por ocupación: representa los casos de ocupación sin consentimiento inicial del propietario. Aunque tradicionalmente esta modalidad se asociaba a situaciones marginales, la crisis habitacional ha multiplicado su relevancia práctica, obligando a los tribunales a matizar su tratamiento procesal.
Delimitación negativa: distinción con figuras afines
La correcta identificación del precario requiere diferenciarlo de otras instituciones jurídicas próximas. El comodato, regulado en los artículos 1741 y siguientes del Código Civil, representa la figura más cercana al precario, distinguiéndose fundamentalmente por la existencia de un plazo determinado o un uso específico que determina la duración del préstamo. Por su parte, el arrendamiento se separa del precario por la existencia de una contraprestación y un marco contractual definido.
Esta delimitación resulta crucial en la práctica, pues determina no solo la acción procesal adecuada sino también las posibles defensas del ocupante. Por ejemplo, mientras que en el comodato el prestatario puede oponer la vigencia del uso pactado, en el precario la oposición queda limitada prácticamente a la acreditación de un título válido que justifique la posesión.
Diferencias clave entre precario, comodato y arrendamiento
Título jurídico
- Precario: ausencia de título o título que ha perdido eficacia.
- Comodato: contrato de préstamo de uso, puede ser verbal o escrito.
- Arrendamiento: contrato formal que otorga el derecho de uso a cambio de renta.
Duración
- Precario: indefinida, revocable en cualquier momento por el propietario.
- Comodato: determinada por el uso pactado o plazo establecido.
- Arrendamiento: plazo fijado en contrato, con prórroga legal en vivienda.
Contraprestación
- Precario: gratuito, los pagos ocasionales no alteran su naturaleza.
- Comodato: gratuito por definición legal.
- Arrendamiento: oneroso, renta periódica obligatoria.
Régimen de extinción
- Precario: a voluntad del propietario, sin preaviso.
- Comodato: sl cumplirse el plazo o finalizar el uso pactado.
- Arrendamiento: causas tasadas legalmente, requiere preaviso.
Acciones de defensa
- Precario: desahucio por precario (artículo 250.1.2º de la LEC)
- Comodato: Acción de restitución específica
- Arrendamiento: Desahucio por falta de pago o expiración de plazo
Fundamentos procesales del desahucio por precario
La tramitación procesal del desahucio por precario requiere un conocimiento profundo tanto de los aspectos formales como de las estrategias más efectivas para su éxito. El legislador ha optado por encauzar estas pretensiones a través del juicio verbal, regulado en el artículo 250.1.2º de la LEC, buscando dotar de mayor agilidad a un procedimiento que, por su propia naturaleza, demanda una respuesta judicial rápida y efectiva.
Competencia judicial y preparación de la demanda
La competencia para conocer de las demandas de desahucio por precario corresponde a los Juzgados de Primera Instancia o Tribunales de Instancia del lugar donde se ubique el inmueble. Esta regla de competencia territorial tiene carácter imperativo y no admite sumisión expresa ni tácita, lo que simplifica la determinación del órgano competente pero también exige un análisis cuidadoso en casos de inmuebles que puedan pertenecer a distintos partidos judiciales.
La preparación de la demanda constituye un momento crucial que puede condicionar el éxito del procedimiento. El letrado debe prestar especial atención a tres aspectos fundamentales:
- La legitimación activa requiere acreditar no solo la titularidad del inmueble sino también el mejor derecho a poseer. En este sentido, la jurisprudencia ha establecido que no basta con exhibir un título de propiedad si existen otros derechos preferentes sobre la posesión.
- La identificación del demandado debe ser lo más precisa posible. En casos de ocupación por múltiples personas o cuando se desconoce la identidad de los ocupantes, la jurisprudencia admite la designación genérica de los demandados como ignorados ocupantes, pero será necesario realizar averiguaciones previas y documentarlas adecuadamente en la demanda.
- La prueba documental que acompañe a la demanda debe ser exhaustiva. Además del título de propiedad o que acredite el derecho a poseer, resulta conveniente aportar documentación que demuestre la situación de precario, como requerimientos previos, actas notariales de presencia o informes de detective privado que acrediten la ocupación.
Desarrollo del procedimiento y estrategias procesales
Una vez admitida la demanda, el tribunal emplazará al demandado para que conteste en el plazo de diez días hábiles. En este punto, resulta estratégico valorar la conveniencia de solicitar medidas cautelares, especialmente cuando exista riesgo de deterioro del inmueble o de insolvencia del ocupante. Las más relevantes son:
Medidas de aseguramiento del inmueble
- Inspección y documentación del estado mediante acta notarial.
- Inventario de bienes y enseres.
- Vigilancia periódica para evitar deterioros.
- Prohibición de realizar obras o modificaciones.
Medidas económicas
- Anotación preventiva de la demanda.
- Caución sustitutoria en caso de oposición.
- Embargo preventivo de bienes del ocupante.
- Prestación de fianza para responder de daños.
Requisitos específicos para su adopción
- Acreditación del fumus boni iuris mediante título de propiedad.
- Periculum in mora: riesgo de deterioro o insolvencia.
- Proporcionalidad de la medida solicitada.
- Urgencia o necesidad de la intervención.
Procedimiento
- Solicitud fundamentada con la demanda o en escrito posterior.
- Audiencia al demandado salvo razones de urgencia.
- Prestación de caución por el solicitante.
- Ejecución inmediata una vez acordadas.
Las medidas deben ser proporcionales y no pueden suponer un lanzamiento anticipado, según doctrina jurisprudencial consolidada.
La vista oral representa el momento procesal más relevante. Su desarrollo exige una preparación meticulosa que debe contemplar:
- El interrogatorio de las partes debe orientarse a evidenciar la falta de título del demandado. Las preguntas deben formularse de manera que permitan desacreditar cualquier alegación sobre la existencia de comodato o de una relación contractual verbal.
- La prueba testifical cobra especial relevancia en casos de precario familiar o cuando se alega la existencia de pactos verbales. Los testigos deben seleccionarse cuidadosamente, priorizando aquellos que puedan acreditar la situación posesoria desde su origen.
- La prueba pericial puede resultar decisiva cuando se discute el estado del inmueble o la realización de obras por el ocupante. El informe pericial debe enfocarse no solo en valorar los daños sino también en desacreditar posibles alegaciones sobre mejoras que pudieran fundamentar un derecho de retención.
Aspectos prácticos de la ejecución
La ejecución de la sentencia de desahucio presenta peculiaridades que deben considerarse desde el inicio del procedimiento. El lanzamiento, como acto culminante del proceso, requiere una planificación cuidadosa que contemple:
- La coordinación con el servicio común de notificaciones y embargos resulta fundamental. La experiencia demuestra que el éxito del lanzamiento depende en gran medida de una comunicación fluida con estos servicios.
- La previsión de incidencias debe incluir la posible presencia de menores o personas vulnerables. En estos casos, resulta aconsejable establecer contacto previo con los servicios sociales correspondientes.
- El aseguramiento del inmueble tras el lanzamiento mediante el cambio de cerraduras y, en su caso, la contratación de vigilancia privada durante las primeras horas o días.
Garantías procesales y recursos
El sistema de recursos en el desahucio por precario presenta particularidades que deben valorarse. La apelación, aunque posible, no suspende la ejecución de la sentencia salvo que el demandado preste caución suficiente. Esta circunstancia debe tenerse en cuenta al planificar la estrategia procesal, especialmente cuando existan dudas sobre la prosperabilidad del recurso.
La ejecución provisional de la sentencia de primera instancia representa una ventaja estratégica para el demandante, pero requiere una valoración cuidadosa de los riesgos, especialmente en relación con la posible indemnización por daños y perjuicios si la sentencia fuera posteriormente revocada.
Duración del procedimiento
El juicio verbal está diseñado para ser ágil, y su duración dependerá de varios factores:
- Si el demandado no presenta oposición, el procedimiento puede resolverse en pocos meses.
- Si hay oposición y recursos, el plazo puede extenderse hasta un año o más.
Las costas procesales en el desahucio por precario
La imposición de costas en el desahucio por precario sigue el criterio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la LEC. Sin embargo, la jurisprudencia ha matizado su aplicación en diversos supuestos:
Estimación íntegra:
- Se imponen al demandado cuando no comparece o no acredita título.
- Incluyen todos los gastos necesarios para la efectividad del desahucio.
- La no oposición no exime del pago si ha dado lugar al procedimiento.
Estimación parcial:
- El tribunal puede no imponerlas si aprecia serias dudas de hecho o derecho.
- Son frecuentes estas dudas en casos de precario familiar.
- La existencia de pagos parciales o gastos compartidos puede justificar la no imposición.
Gastos incluibles:
- Honorarios de procurador y abogado.
- Gastos de requerimientos previos documentados.
- Costes del lanzamiento judicial.
Ejemplo práctico de desahucio por precario
Supongamos que un propietario permite que un familiar utilice su vivienda sin ningún contrato, bajo una relación de confianza. Años después, el propietario decide recuperar el inmueble, pero el familiar se niega a abandonarlo. En este caso:
- El propietario puede interponer una demanda de desahucio por precario, alegando que el ocupante carece de título.
- Si el ocupante no acredita un derecho válido, el juzgado ordenará el desalojo.
Conclusión
El desahucio por precario es una herramienta fundamental en el Derecho Civil para proteger los derechos de los propietarios y titulares legítimos de bienes inmuebles frente a ocupaciones no justificadas. Como hemos visto a lo largo del artículo, esta figura jurídica combina elementos conceptuales y prácticos que exigen un conocimiento profundo de la normativa, la jurisprudencia y las estrategias procesales para su correcta aplicación.
Resumen de los puntos clave
- Definición del precario: se trata de una ocupación sin título jurídico que ampare al ocupante, ya sea por tolerancia del propietario o por una situación de hecho.
- Fundamentos legales: el artículo 250.1.2º de la LEC regula el procedimiento judicial aplicable, exigiendo que el demandante acredite su derecho de posesión y que el demandado carezca de título.
- Procedimiento judicial: el juicio verbal, con sus fases de demanda, contestación, vista oral y ejecución, garantiza una solución ágil, aunque su éxito depende de una preparación adecuada.
- Importancia de la jurisprudencia: los criterios de los tribunales han sido clave para delimitar el alcance y las características del precario, aportando seguridad jurídica en su aplicación.
- Aplicación práctica: situaciones como cesiones familiares, ocupaciones ilegales o conflictos en copropiedades hacen del desahucio por precario un procedimiento recurrente en la práctica jurídica.
