El de la vivienda es uno de los grandes problemas que sufre España junto con los bajos salarios y la inmigración irregular masiva. En la Sentencia STS 4790/2024 el Tribunal Supremo analiza uno de estos problemas de forma concreta, el de la vivienda, y lo hace a la luz de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con la prohibición de pisos turísticos por parte de comunidades de propietarios.
Introducción
La Sentencia STS 4790/2024, dictada por el Tribunal Supremo el 3 de octubre de 2024, aborda la posibilidad de que las comunidades de propietarios prohíban la actividad de alquiler turístico en inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal. Es decir, el Alto Tribunal ha analizado la procedencia de que una comunidad de propietarios prohíba que en su edificio o urbanización se instalen pisos turísticos. Más concretamente, el litigio plantea la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y analiza si este permite adoptar acuerdos que limiten o incluso prohíban dicha actividad mediante una mayoría de tres quintos, en lugar de la unanimidad tradicionalmente requerida para modificar otras cuestiones tales como el título constitutivo o los estatutos.
El Tribunal resuelve esta cuestión interpretativa, sentando un precedente relevante para la regulación del uso de viviendas en el contexto del creciente impacto del alquiler turístico. Este caso refuerza el debate sobre la reforma de la LPH en cuanto a los pisos turísticos y sus consecuencias en un mercado como el de la vivienda, que es un bien de primera necesidad.
Contexto y antecedentes del caso
Origen del litigio
El caso surge en una comunidad de propietarios en Madrid, que en enero de 2020 aprobó, por mayoría de tres quintos, la prohibición del uso de las viviendas como alojamientos turísticos. Esta decisión fue impugnada por una de las propietarias, Delsa Patrimonial Management Group S.L., argumentando que dicha prohibición requería unanimidad conforme a la interpretación tradicional de la LPH.
Procedimiento judicial
- Primera instancia: el Juzgado de Primera Instancia n.º 34 de Madrid desestimó la demanda, avalando la validez del acuerdo comunitario y concluyendo que el artículo 17.12 LPH permite la prohibición de actividades turísticas mediante una mayoría cualificada.
- Apelación: la Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia inicial, declarando que el precepto legal no faculta para prohibir el alquiler turístico, sino solo para limitarlo o condicionarlo.
- Recurso de casación: La comunidad de propietarios recurrió al Tribunal Supremo, defendiendo que el artículo 17.12 LPH permite prohibir esta actividad al estar comprendida dentro del concepto de “limitar”.
Fundamentos jurídicos
Interpretación del artículo 17.12 LPH
El artículo 17.12 de la LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el uso de inmuebles como alojamientos turísticos con una mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación. El Tribunal Supremo analiza este precepto bajo los siguientes criterios:
- Literalidad: el concepto “limitar” puede incluir la prohibición, ya que las restricciones pueden implicar la exclusión total de ciertas actividades si generan perjuicios al uso residencial del inmueble.
- Finalidad normativa: el Real Decreto-ley 7/2019 busca mitigar los efectos negativos del alquiler turístico en comunidades de vecinos, como los conflictos de convivencia y el cambio de carácter residencial de los edificios. Por ello, el Tribunal considera que el legislador otorgó a las comunidades herramientas para abordar estos problemas, facilitando cómo evitar pisos turísticos en espacios residenciales.
- Función social de la propiedad: de acuerdo con la jurisprudencia constitucional, el derecho de propiedad no es absoluto y está sujeto a límites impuestos por la función social. Las comunidades de propietarios tienen la facultad de regular el uso de los inmuebles para proteger el interés colectivo.
- Precedentes jurisprudenciales: el Tribunal Supremo ya había validado en otras ocasiones la posibilidad de restringir actividades comerciales en inmuebles sometidos a propiedad horizontal cuando estas generan conflictos con el uso residencial.
Principio de proporcionalidad
El Tribunal también analiza si la prohibición acordada por la comunidad cumple con el principio de proporcionalidad, concluyendo que:
- La medida está justificada por los problemas de convivencia y ruido derivados del alquiler turístico.
- La decisión no vulnera el contenido esencial del derecho de propiedad, ya que los propietarios conservan la posibilidad de utilizar el inmueble para otros fines compatibles con su naturaleza.
Fallo del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios y declara la validez del acuerdo adoptado por mayoría de tres quintos. Entre los puntos destacados del fallo se encuentran:
- El artículo 17.12 LPH permite la prohibición del alquiler turístico siempre que se cumpla con los requisitos de mayoría cualificada.
- La prohibición está amparada por el interés colectivo de la comunidad y no constituye una vulneración desproporcionada del derecho de propiedad.
- Se revoca la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid y se confirma la resolución de primera instancia.
Consecuencias jurídicas y sociales
Impacto en las comunidades de propietarios
La sentencia otorga mayor autonomía a las comunidades para regular el uso de los inmuebles y abordar los problemas asociados al alquiler turístico. Esto refuerza su capacidad para proteger el carácter residencial de los edificios y garantizar la convivencia. Además, facilita a las comunidades adoptar medidas relacionadas con los gastos de comunidad de los pisos turísticos, permitiendo una gestión más equitativa de los recursos. En tal sentido, cabe concluir que, por ejemplo, un piso turístico ocasione más gastos de comunidad en tanto que se hace un uso intensivo de los elementos comunitarios, lo que ampara una subida de la cuota de la comunidad a la luz del artículo 9.1.e de la LPH.
Limitaciones al derecho de propiedad
El fallo establece que el derecho de propiedad puede estar sujeto a restricciones razonables cuando estas protegen intereses colectivos. Los propietarios deben considerar que sus derechos están subordinados al cumplimiento de la función social de la propiedad, especialmente en casos de limitaciones pisos turísticos que afecten al bienestar de la comunidad.
Esta cuestión es especialmente relevante por motivos que a nadie se le escapan, sin embargo, cabe preguntarse si el problema de la vivienda en España es culpa de los "alquileres turísticos" o es que simplemente no se construye vivienda nueva y la población no para de crecer. En la pregunta está la respuesta y es necesario no ya un debate sobre la cuestión, sino acciones que permitan "destensar" el mercado permitiendo a los propietarios hace run uso completo de su derecho de propiedad.
Seguridad jurídica
La resolución del Tribunal Supremo sienta un precedente claro sobre la interpretación del artículo 17.12 LPH, lo que contribuirá a reducir la litigiosidad en torno a la regulación del alquiler turístico y proporcionará mayor certidumbre a las comunidades de vecinos y propietarios. Las sentencias sobre pisos turísticos como esta refuerzan el marco legal para prevenir conflictos en el uso de las viviendas.
Conclusión
La Sentencia STS 4790/2024 establece un marco jurídico claro para que las comunidades de propietarios puedan limitar o prohibir el alquiler turístico mediante acuerdos adoptados por mayoría cualificada. Este fallo equilibra el ejercicio del derecho de propiedad individual con la protección del interés colectivo, promoviendo la convivencia y preservando la función social de los inmuebles en propiedad horizontal. Además, refuerza la capacidad normativa de las comunidades y contribuye a la adaptación de la legislación a los retos derivados del crecimiento de las actividades de economía colaborativa en el ámbito residencial.
