¿Cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios​?

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, regula la propiedad de edificios divididos en pisos o locales que pueden ser aprovechados de manera independiente, atribuyendo a cada propietario una parte privativa y una participación en los elementos comunes del inmueble. Ahora, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (que puedes descargar aquí), en su disposición final cuarta de la normativa vigente introduce modificaciones significativas en esta ley, especialmente en relación con la regulación de pisos turísticos y las competencias de las comunidades de propietarios para limitar o prohibir dichos pisos.

Estas modificaciones buscan equilibrar los intereses de los propietarios individuales con los de la comunidad, adaptando la normativa a las realidades actuales del mercado inmobiliario y turístico.

Este artículo tiene como objetivo explicar las modificaciones introducidas por la disposición final cuarta de la normativa vigente, que afectan directamente a la Ley de Propiedad Horizontal. Los cambios buscan proporcionar herramientas a las comunidades de propietarios para regular y gestionar las actividades que impactan en la convivencia y en el uso común de los inmuebles, como las viviendas de uso turístico. Además, se abordará cómo estas reformas responden a las necesidades de adaptar la normativa a las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario y turístico, resaltando su impacto en los derechos y deberes tanto de los propietarios como de la comunidad en su conjunto.

Modificaciones principales

La reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal introduce el apartado 3 en el artículo 7, estableciendo que los propietarios que deseen destinar su vivienda a uso turístico deben obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 17.12 de la misma ley.

En caso de incumplimiento, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a solicitud de cualquier propietario u ocupante, requerirá al infractor la cesación inmediata de la actividad no autorizada, bajo apercibimiento de emprender acciones judiciales.

Esta reforma otorga a las comunidades de propietarios mayor control sobre las actividades de alquiler turístico, permitiendo una regulación más efectiva de estas prácticas en beneficio de la convivencia vecinal.

El nuevo artículo 17.12 de la Ley de la Propiedad Horizontal

La modificación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las comunidades de propietarios la facultad de limitar o prohibir el uso de las viviendas como alojamientos turísticos. Para adoptar este acuerdo, se requiere una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Además, la comunidad puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes para las viviendas destinadas a uso turístico, con un límite máximo del 20 % de aumento. Estos acuerdos no tienen carácter retroactivo, por lo que no afectan a las actividades turísticas iniciadas con anterioridad a su aprobación.

Esta reforma proporciona a las comunidades de propietarios herramientas legales para regular y controlar la proliferación de viviendas de uso turístico, buscando equilibrar los intereses de los residentes y la actividad económica derivada del turismo.

Régimen transitorio

La reforma incorpora una disposición adicional segunda que establece un régimen transitorio para las viviendas de uso turístico ya en funcionamiento antes de la entrada en vigor de la nueva normativa. Según esta disposición, los propietarios que, conforme a la normativa sectorial vigente en ese momento, ya ejercían actividades turísticas podrán continuar desarrollándolas, siempre que se ajusten a las condiciones y plazos establecidos en dicha normativa.

Esta medida busca garantizar la seguridad jurídica de los propietarios que operaban legalmente bajo la normativa anterior, evitando la aplicación retroactiva de las nuevas restricciones y permitiendo una transición ordenada hacia el nuevo marco regulatorio.

Análisis de impacto

En las comunidades de propietarios

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal supone una herramienta crucial para que las comunidades de vecinos regulen actividades que puedan afectar a la convivencia, como el uso turístico de las viviendas. Por un lado, otorga un mayor control mediante mayorías cualificadas, lo que fomenta una toma de decisiones democrática pero exigente. Sin embargo, esta misma exigencia puede generar tensiones internas y dificultades para alcanzar acuerdos, especialmente en comunidades grandes o con intereses contrapuestos. Además, la posibilidad de aplicar cuotas especiales para estas viviendas busca equilibrar el impacto económico que generan, pero también puede ser fuente de conflicto si no se comunica y gestiona adecuadamente.

En los propietarios

Los cambios afectan directamente a los derechos de los propietarios, quienes deberán ajustarse a nuevas normativas más estrictas si desean destinar su vivienda al alquiler turístico. La exigencia de aprobación por la comunidad puede limitar las expectativas de rentabilidad económica de los inmuebles. Al mismo tiempo, la seguridad jurídica para actividades preexistentes establecida en la disposición adicional segunda ofrece garantías frente a posibles decisiones retroactivas, lo que refuerza la confianza en el sistema legal, aunque limita el alcance de las comunidades para regular de forma inmediata todas las viviendas turísticas.

En el sector turístico

Desde una perspectiva más amplia, esta reforma representa un cambio significativo para el sector turístico en áreas residenciales. La capacidad de las comunidades para limitar o prohibir el alquiler turístico podría reducir la oferta en destinos populares, impactando en la competitividad del sector. No obstante, también puede ser una oportunidad para mejorar la calidad del turismo, evitando la masificación y promoviendo un equilibrio entre actividad económica y bienestar vecinal. Las restricciones impulsan la profesionalización de este tipo de alojamientos, lo que podría derivar en un turismo más sostenible y regulado.

Conclusión

Resumen de los cambios

Las recientes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal otorgan a las comunidades de propietarios mayor autoridad para regular y limitar el uso de las viviendas como alojamientos turísticos. Se requiere una mayoría cualificada de tres quintas partes para aprobar estas restricciones, y se permite establecer cuotas especiales de gastos para las viviendas destinadas a este fin. Además, se introduce un régimen transitorio que protege las actividades turísticas preexistentes, garantizando seguridad jurídica a los propietarios que ya operaban bajo la normativa anterior.

Perspectivas futuras

Estas reformas buscan equilibrar los intereses de los residentes permanentes y los propietarios que desean rentabilizar sus inmuebles a través del alquiler turístico. Sin embargo, su implementación podría enfrentar desafíos, como la necesidad de alcanzar consensos amplios en las comunidades y la posible reducción de la oferta de alojamientos turísticos, lo que podría impactar en el sector turístico local. Será fundamental observar cómo se desarrollan estas dinámicas y si surgen necesidades de ajustes adicionales en la normativa para adaptarse a las realidades cambiantes del mercado inmobiliario y turístico.