La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sec. 1ª, núm. 1590/2024, rec. 7248/2023, de 26 de noviembre de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5887), la cual puedes consultar aquí, aborda un relevante litigio sobre desahucio por falta de pago, en el que se enfrentaron cuestiones contractuales y procesales de gran interés jurídico. Este fallo destaca por su análisis del principio de buena fe contractual, la figura de la mora accipiendi y la correcta interpretación del artículo 1258 del Código Civil. Además, establece importantes precedentes sobre las obligaciones de colaboración entre arrendadores y arrendatarios, así como sobre los límites en la resolución de contratos de arrendamiento. Este artículo examina los argumentos procesales, la fundamentación jurídica y las repercusiones prácticas de una resolución que refuerza los derechos de los arrendatarios y el equilibrio en las relaciones contractuales.
Análisis de la Sentencia
La Sentencia aborda un litigio relacionado con un desahucio por falta de pago de rentas, derivado de la demanda interpuesta por Comerzia Soluciones Integrales de Comercio Electrónico, S.L., como arrendadora, contra Dña. Macarena, en calidad de arrendataria. El caso plantea cuestiones relevantes tanto desde el punto de vista procesal como sustantivo, que fueron examinadas a lo largo de tres instancias judiciales: el Juzgado de Primera Instancia, la Audiencia Provincial y el Tribunal Supremo.
Contexto procesal
El conflicto se originó en una demanda de desahucio fundamentada en la supuesta falta de pago de rentas y consumos asociados. En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia núm. 18 de Madrid desestimó la demanda al considerar que la arrendataria había manifestado voluntad de pago, a pesar de no haber podido efectuarlo por causas atribuibles a la arrendadora. Entre estas causas, se identificaron la ausencia de un número de cuenta para efectuar el pago y la facturación de un recibo de agua con un importe anómalo.
En apelación, la Audiencia Provincial de Madrid revocó parcialmente esta resolución, declarando resuelto el contrato de arrendamiento, aunque redujo el importe adeudado y excluyó la imposición de costas a la arrendataria. Ante esta decisión, ambas partes interpusieron recursos ante el Tribunal Supremo: un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.
Cuestiones procesales examinadas
El recurso extraordinario por infracción procesal planteó la vulneración de los artículos 218.1, 218.2 y 218.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alegando la falta de motivación y congruencia en la sentencia apelada. Además, se invocó el artículo 24 de la Constitución Española, que consagra el derecho a la tutela judicial efectiva, argumentando que la Audiencia Provincial no consideró adecuadamente las consignaciones realizadas por la arrendataria. Sin embargo, el Tribunal Supremo desestimó este recurso al entender que la sentencia impugnada cumplía con los estándares mínimos de motivación.
Cuestiones sustantivas examinadas
En el recurso de casación, el Tribunal Supremo analizó aspectos esenciales relativos al cumplimiento de las obligaciones contractuales. Entre los puntos clave destacan:
- Mora accipiendi: el Tribunal examinó si la arrendadora había dificultado deliberadamente el cumplimiento de las obligaciones de la arrendataria al no facilitar un número de cuenta para el pago de las rentas, lo que llevó a la consignación judicial. Este concepto, desarrollado en el artículo 1258 del Código Civil, establece que las partes deben actuar conforme a la buena fe, evitando obstáculos innecesarios en el cumplimiento de las prestaciones pactadas.
- Resolución del contrato: se valoró la idoneidad de declarar la resolución del contrato de arrendamiento. De acuerdo con el artículo 114 del Decreto 4104/1964 (Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¡la de 1964!), la resolución contractual exige la existencia de un incumplimiento claro y justificado, requisito que el Tribunal no consideró satisfecho en este caso.
- Buena fe contractual: el Tribunal destacó la omisión de la arrendadora al no justificar adecuadamente los consumos desproporcionados de agua ni ofrecer alternativas viables para el pago. Este comportamiento fue considerado contrario al principio de buena fe, que obliga a las partes a colaborar para facilitar la ejecución del contrato.
Referencias jurisprudenciales y normativas
La sentencia fundamentó su análisis en precedentes jurisprudenciales como la STS 590/2002 y la STS 1065/2024, que desarrollan la doctrina de la mora accipiendi y el deber de colaboración entre las partes. Asimismo, se basó en el artículo 1258 del Código Civil, que regula las obligaciones derivadas de la buena fe, y en el Decreto 4104/1964, relativo a los arrendamientos urbanos.
Decisión final del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo resolvió a favor de la arrendataria, casando la sentencia de apelación y confirmando la de primera instancia, lo que implicó la desestimación de la demanda de resolución contractual. Además, ordenó la devolución de depósitos y la imposición de costas conforme al resultado de cada recurso. Este fallo se erige como una referencia clave en la interpretación de los principios de buena fe contractual y colaboración en el ámbito de los arrendamientos urbanos.
Implicaciones legales
La Sentencia del Tribunal Supremo STS 1590/2024 introduce diversas implicaciones legales que afectan tanto a la interpretación de principios generales del derecho civil como a la aplicación de normativa específica en materia de arrendamientos urbanos.
Principio de buena fe contractual
El fallo refuerza la interpretación del artículo 1258 del Código Civil, que establece que los contratos obligan no solo a lo pactado expresamente, sino también a todas las consecuencias que se deriven de la buena fe, el uso y la ley. La buena fe contractual adquiere un papel esencial en la ejecución de los contratos, imponiendo a las partes un deber de colaboración activa para cumplir las finalidades contractuales. Este principio obliga a los arrendadores, en particular, a proporcionar los medios necesarios para facilitar el cumplimiento por parte de los arrendatarios, como la provisión de datos bancarios correctos y una facturación clara y razonable.
Doctrina de la mora accipiendi
La sentencia aplica la doctrina de la mora accipiendi, que establece que un acreedor puede ser considerado incumplidor si dificulta deliberadamente el cumplimiento de las obligaciones del deudor. Este principio, utilizado en el ámbito de los arrendamientos urbanos, implica que los arrendadores deben evitar cualquier conducta que obstaculice el pago por parte de los arrendatarios, como la falta de entrega de información para realizar los pagos o la imposición de requisitos excesivos.
Resolución contractual en arrendamientos
El artículo 114 del Decreto 4104/1964, que regula la resolución de contratos de arrendamiento por impago, es interpretado de manera restrictiva. La sentencia subraya que la resolución requiere un incumplimiento claro y no justificado, lo cual no se considera probado en los casos en que el arrendatario demuestre voluntad de pago y el incumplimiento sea atribuible a acciones u omisiones del arrendador. Este enfoque pone el énfasis en un análisis detallado de las circunstancias concretas del caso antes de permitir la resolución del contrato.
Derechos procesales de las partes
Desde el punto de vista procesal, el fallo destaca la importancia de los principios de congruencia y motivación en las resoluciones judiciales, tal como exige el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. También reafirma el derecho a la tutela judicial efectiva, garantizado en el artículo 24 de la Constitución Española, asegurando que las decisiones judiciales aborden adecuadamente todos los elementos esenciales del caso.
Impacto en la consignación judicial
La sentencia pone de relieve el papel de la consignación judicial como mecanismo para demostrar la voluntad de pago del deudor. Este procedimiento permite al arrendatario cumplir con sus obligaciones cuando el arrendador no facilita los medios necesarios para efectuar el pago, otorgándole así una herramienta jurídica para evitar la resolución del contrato por causas no imputables al deudor.
Precedentes jurisprudenciales
El Tribunal cita jurisprudencia relevante, como la STS 590/2002 y la STS 1065/2024, que refuerzan la aplicación del principio de buena fe y el deber de colaboración en las relaciones contractuales. Estos precedentes consolidan un marco interpretativo que puede influir en futuros litigios, promoviendo una mayor equidad en la ejecución de los contratos de arrendamiento.
En conjunto, la sentencia STS 1590/2024 establece criterios jurídicos que afectan tanto a las obligaciones de arrendadores y arrendatarios como a los estándares procesales aplicables en los litigios de arrendamientos urbanos, configurando un enfoque integrador entre normativa sustantiva y procesal.
Desarrollo de Políticas y recomendaciones
La Sentencia STS 1590/2024 del Tribunal Supremo plantea la necesidad de revisar y fortalecer las normativas y prácticas aplicables a los contratos de arrendamiento, con el objetivo de garantizar un mayor equilibrio entre las partes y fomentar la transparencia y la buena fe en la ejecución contractual. A continuación, se proponen varias medidas para abordar los aspectos destacados en el fallo.
Regulación de la mora accipiendi
La figura de la mora accipiendi requiere una definición más precisa en la normativa civil para evitar interpretaciones ambiguas. Se sugiere:
- Incluir en la normativa de arrendamientos urbanos una disposición que detalle las obligaciones del acreedor para facilitar el cumplimiento por parte del deudor, como la provisión de datos bancarios o información clara sobre métodos de pago.
- Establecer consecuencias específicas en caso de incumplimiento de dichas obligaciones por parte del acreedor, como la posibilidad de suspender temporalmente la obligación de pago del deudor hasta que se subsanen las deficiencias.
Transparencia en la facturación de consumos
La falta de claridad en la facturación de consumos, como los relacionados con el agua o la electricidad, puede generar conflictos en las relaciones arrendaticias. Para prevenir estos problemas, se propone:
- Obligar a los arrendadores a proporcionar un desglose detallado de los consumos asociados al inmueble cuando estos sean facturados de forma extraordinaria o significativamente elevada.
- Establecer un mecanismo administrativo que permita a los arrendatarios cuestionar importes desproporcionados de forma ágil y sin necesidad de iniciar un litigio.
Facilitación de los pagos en situaciones de conflicto
Para evitar la judicialización innecesaria de conflictos derivados del pago de rentas, se recomienda:
- Crear un sistema de intermediación de pagos administrado por un organismo neutral, que permita a los arrendatarios realizar los pagos correspondientes en caso de negativa o falta de colaboración del arrendador.
- Implementar medidas para simplificar los procedimientos de consignación judicial, como la posibilidad de realizar depósitos mediante plataformas digitales.
Desarrollo de guías interpretativas
Emitir guías prácticas desde el Consejo General del Poder Judicial o instituciones académicas para uniformar la aplicación del artículo 1258 del Código Civil en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Estas guías podrían incluir ejemplos de conductas que se consideran contrarias a la buena fe y recomendaciones para evitar litigios.
Ejemplos Prácticos de Aplicación de la Sentencia
Ejemplo 1: Facturación desproporcionada y negativa a facilitar información de pago
Un arrendatario recibe una factura de electricidad con un importe notablemente superior al promedio histórico del inmueble. Al solicitar explicaciones al arrendador, este se niega a justificar el aumento y no proporciona una cuenta bancaria para el pago de la renta. Ante esta situación, el arrendatario opta por realizar una consignación judicial del importe correspondiente a la renta y los consumos asociados.
El arrendador, alegando impago, inicia un procedimiento de desahucio por falta de pago. En el juicio, el arrendatario presenta la consignación judicial y prueba su voluntad de pago, argumentando que el incremento desproporcionado de la factura y la falta de colaboración del arrendador vulneran los principios de buena fe contractual y mora accipiendi. Aplicando los criterios de la STS 1590/2024, el juez determina que el incumplimiento no es atribuible al arrendatario, desestima la demanda de desahucio y confirma la validez del contrato de arrendamiento.
Ejemplo 2: Consignación judicial por ausencia de datos bancarios del arrendador
Un estudiante alquila una vivienda y, durante varios meses, intenta sin éxito obtener los datos bancarios del arrendador para realizar los pagos de la renta. Ante la falta de respuesta, el estudiante deposita las cantidades correspondientes mediante consignación judicial. Posteriormente, el arrendador presenta una demanda solicitando la resolución del contrato por impago.
En el proceso judicial, el arrendatario demuestra su diligencia al realizar las consignaciones en tiempo y forma, y argumenta que la negativa del arrendador a proporcionar los datos necesarios constituye una conducta contraria a la buena fe contractual. Siguiendo la doctrina de la STS 1590/2024, el tribunal concluye que la obligación de pago fue debidamente cumplida por parte del arrendatario y rechaza la solicitud de resolución contractual, al tiempo que impone las costas al arrendador por su conducta negligente.
Conclusión
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sec. 1ª, núm. 1590/2024, rec. 7248/2023, de 26 de noviembre de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5887) destaca en la interpretación y aplicación del principio de buena fe contractual en el ámbito de los arrendamientos urbanos. A través de su resolución, el Tribunal refuerza la obligación de las partes de actuar de manera colaborativa y transparente, especialmente en circunstancias que puedan dificultar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Este enfoque se traduce en una mayor protección para los arrendatarios, particularmente cuando se enfrentan a obstáculos atribuibles al arrendador, como la falta de justificación de consumos desproporcionados o la negativa a proporcionar los medios necesarios para realizar los pagos.
Desde un punto de vista procesal, la sentencia pone de manifiesto la importancia de la congruencia y la motivación en las resoluciones judiciales, aspectos fundamentales para garantizar la tutela judicial efectiva. Además, subraya el papel de la mora accipiendi como un argumento válido en casos donde el acreedor dificulta deliberadamente el cumplimiento de las obligaciones por parte del deudor.
