La consulta V2236-24 planteada a la Dirección General de Tributos (DGT) (la cual puedes descargar aquí) fue planteada por una entidad constituida en 2016, cuyos accionistas son personas físicas no residentes en España. La empresa se dedica al arrendamiento de inmuebles, específicamente 9 viviendas, con una cifra de negocios aproximada de 70.000.-€. La gestión de estos inmuebles se realiza a través de una empresa especializada mediante un contrato de asesoría y gestión.
Marco normativo
La consulta se fundamenta en el artículo 5 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (LIS), que define dos conceptos fundamentales:
- Actividad económica: Ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos (o uno de ambos) para intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
- Requisito específico para arrendamiento de inmuebles: Para que esta actividad sea considerada económica, se requiere al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
Análisis jurídico
La DGT desarrolla su argumentación en varios niveles:
- Autonomía conceptual: establece que el concepto de actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades es autónomo respecto a otras figuras impositivas, particularmente el IRPF. Esta interpretación se fundamenta en el artículo 3 del Código Civil.
- Evolución interpretativa: la DGT reconoce que la realidad económica actual presenta situaciones donde la gestión inmobiliaria se realiza mediante subcontratación a empresas especializadas, en lugar de contratación directa.
- Análisis del caso concreto: la DGT evalúa si el volumen y complejidad de la actividad (9 viviendas, 70.000.-€ de facturación) justifica la subcontratación como alternativa al requisito de empleado propio.
Conclusión de la DGT
La Dirección General concluye que en este caso no existe actividad económica porque:
- No se cumple el requisito formal de tener un empleado contratado a jornada completa.
- El volumen de la actividad (9 inmuebles y 70.000.-€ de facturación) no justifica la sustitución de este requisito por la subcontratación de servicios.
Implicaciones prácticas
Esta consulta vinculante tiene importantes consecuencias:
- Reafirma la interpretación estricta del requisito de personal en el arrendamiento de inmuebles.
- Establece que la subcontratación no equivale automáticamente al cumplimiento del requisito de personal.
- Introduce un criterio de proporcionalidad: el volumen de actividad debe justificar la subcontratación.
Relevancia doctrinal
Esta consulta es particularmente relevante porque:
- Delimita el alcance de la modernización en la gestión inmobiliaria frente a los requisitos legales tradicionales.
- Establece criterios para evaluar cuándo la subcontratación podría ser equivalente al requisito de personal propio.
- Refuerza la autonomía interpretativa del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades.
Ejemplos de aplicación de la resolución de la consulta
Caso 1: Alpha Inversiones, S.L.
La sociedad Alpha Inversiones, S.L. posee una cartera de 25 inmuebles en diferentes zonas prime de Madrid y Barcelona, con una facturación anual de 450.000€. Para gestionar estos inmuebles, han subcontratado a una empresa especializada que se encarga de:
- Gestión integral de los contratos
- Mantenimiento de los inmuebles
- Selección de inquilinos
- Gestión de incidencias 24/7
- Asesoramiento legal y fiscal
En este caso, dada la dimensión del negocio (25 inmuebles de alto standing), la dispersión geográfica, y el volumen de facturación significativo (450.000.-€), la DGT probablemente consideraría justificada la subcontratación como alternativa al requisito de empleado propio. El volumen y complejidad de las operaciones demuestran una verdadera actividad empresarial que requiere una gestión profesional especializada.
Caso 2: Herederos García, S.L.
La sociedad Herederos García, S.L. es una empresa familiar que posee 3 pisos heredados en la misma calle de una ciudad de provincia. La facturación anual es de 24.000.-€. Han contratado a una gestoría local que:
- Elabora los contratos de alquiler
- Gestiona los cobros
- Prepara las declaraciones fiscales
- Coordina pequeñas reparaciones
En este segundo caso, siguiendo el criterio de la consulta analizada, la DGT consideraría que no existe actividad económica. Los motivos serían:
- El volumen de negocio es reducido (24.000.-€)
- La gestión es simple (3 pisos en la misma ubicación)
- No hay complejidad que justifique la subcontratación especializada
- La actividad se asemeja más a una gestión patrimonial pasiva que a una verdadera actividad empresarial
La comparación de estos casos nos permite entender el criterio de proporcionalidad que aplica la DGT: no es solo una cuestión del número de inmuebles o la facturación, sino de la verdadera necesidad de una gestión empresarial profesionalizada. En el primer caso, la complejidad y volumen justifican la subcontratación especializada, mientras que en el segundo caso parece más una forma de eludir el requisito del empleado en una actividad de mera tenencia de inmuebles.
